Прием квартиры в новостройке – не стандартный подход

Прием квартиры в новостройке — об этом подробно, не не только об этом. Еще много секретов и уловок застройщика.

Вы наконец-то узнали, когда сдаётся жилищный комплекс, в котором ждёт вас ваша квартира. Это означает что наступило время принимать квартиру у застройщика. Но на что обратить внимание при приеме квартиры в первую очередь, а что можно будет проверить и позднее?

Предостережем сразу: очень важны не только сами замечания или строительные недоделки, но и чётко выверенный порядок действий при приеме. То есть, обратить особое внимание надо на своевременность и правильное оформление каждого из действий, каждого из шагов. Но, давайте разберемся, что именно сделать, чтобы застройщик исправил все свои недоделки за свой счет — пошагово.

Эта статья основана на многолетнем опыте работы наших специалистов в области проверки качества строительства и осуществления приема квартир в новостройках. Она содержит массу секретов и тонкостей, которых вы не сможете подчерпнуть из многократно переписанных однотипных статей в сети.

Кроме этого, откроем секреты и расскажем про 3 уловки, на которые, порой, идут застройщики.

Подготовка к приему

Прежде всего, необходимо подготовиться морально. Не нужно думать, что вы должны что-то делать так, как застройщик вам указывает.  Прежде всего, закон защищает интересы дольщика.

Очень многие застройщики пользуются неосведомленностью покупателей и практически навязывают им условия подписания акта приема-передачи квартиры.  Поддаваться нельзя ни в коем случае.

Возьмите на вооружение несколько правил, которые помогут вам провести прием квартиры в новостройке правильно:

• Не обращайте внимание на доводы застройщика по поводу ограничения времени для приёма вашей квартиры, даже если время прописано в договоре. Данные условия являются навязанными, что противоречит требованиям Федерального законодательства РФ. Время для приема квартиры не может быть ограничено.
• При проверке и составлении замечаний руководствуетесь инструкции по проверке и мнением специалиста. Не всегда «писать все» —  это хорошая тактика для того, чтобы застройщик все исправил. Лучше писать не «все», а реальные нарушения СНиП и договора.
• Обязательно фиксируйте документально. Правильное оформление — залог успеха этого дела.
• В любой ситуации сохраняйте спокойствие. Никакая юридическая служба застройщика не вправе ограничивать вас в ваших законных правах.

Условия для возможности проведения приема

• До начала приема передачи убедитесь в таких немаловажных фактах и деталях, которые будут влиять на дальнейшие результаты возможного процесса:
• Застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию и опубликовать его
• Вас должны уведомить о готовности передать объект долевого строительства (квартиру). Как правило, в ваш адрес направляется письмо с уведомлением

Далеко не всегда дожидаться уведомления от застройщика правильно со стороны дольщика!

По закону есть всего 2 месяца со дня сдачи в эксплуатацию для того, чтобы принять квартиру.

Уловка1

Поэтому дольщик зачастую готовит Уведомление о готовности принять квартиру со своей стороны в этот период. В противном случае он может получить претензию об уклонении от приема квартиры от застройщика.

Не забывайте, что по истечение 2-х месяцев после сдачи объекта, компания-застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Однако, если все сделать правильно, этот срок можно значительно отодвинуть

Если письмо с уведомлением получено, необходимо согласовать с представителем застройщика время для проверки и возможной приемки и составления соответствующих документов

Что нужно иметь с собой при приеме передачи квартиры

Для того, чтобы проверить качество своей новостройки и оформить акт приема передачи, осмотра или смотровой лист, приведем 2 списка – это список того, какие документы нужно иметь собственнику и список доступных инструментов для проверки качества квартиры в новостройке самостоятельно. Если вам помогает эксперт по приемке, тогда второй список – это его забота.

Перечень документов:

• Ваше удостоверение личности
• ДДУ
• Уведомление о готовности принять квартиру с отметкой
• Желательно планшет или папку (в квартире, как правило, очень пыльно)
• Бланк акта (с нормативами, если вы проконсультировались и получили его), образец заполнения. Если нет, то чистые листы
• Для удобства желательно иметь копию планировки
• В случае, если ДДУ оформлен на аффилированное с вами лицо (близких, родственников), необходима нотариальная доверенность от них на Ваше представительство

Перечень инструментария для приема передачи квартиры новостройки самостоятельно:

• Небольшой уровень – 40-50 см

• Телефон (не разряженный) с камерой и фонариком или фотокамеру
• Спички (зажигалку) и то, чем вы будете определять тягу вентиляции
• Рулетку электронную или металлическую
• Правило (металлическая или алюминиевая рейка 2м). Его взять очень важно. Позднее – поясним, почему

• Если в ДДУ есть разводка по квартире, то любой электроприбор с вилкой (хорошо подойдет зарядка к телефону)

Если вы невысокого роста, то можно взять небольшую подставку или стул, чтобы проверить освещение на потолке.

Кроме этого, можно взять дополнительно, если есть, у кого попросить:

• Любой лазерный уровень или построитель плоскостей – для более удобной работы
• Пирометр или тепловизор – для обнаружения сверхнормативных теплопотерь зимой

• Любой дозиметр

• Измеритель ЭМВ (электромагнитных волн)
• Анализатор загрязненности воздуха

Тем, кто проконсультировался, не составит труда воспользоваться приборами самостоятельно. Впрочем, как и учесть все нюансы проверки работы вентиляции, работы оконных механизмов и еще некоторых вещей.

Если Вы позвали на помощь эксперта, то весь необходимый инструмент он возьмет с собой. Однако, не стоит забывать, что в ряде случаев застройщик может потребовать от вас доверенность на право присутствовать в квартире третьих лиц, коими будут являться в данном случае эксперты.

Как заставить представителя застройщика присутствовать при приеме передачи?

В этом вопросе важно учесть особенность представительства. Рассмотрим «подводные камни», которые могут ожидать покупателя и насколько они действительно опасны.

Как это должно быть в идеале?

• В назначенное и согласованное время представитель застройщика – должностное лицо, назначенное застройщиком (именно той организацией, печать и роспись уполномоченного лица которой стоит у Вас в ДДУ) для выполнения такого рода представительства встречается с вами на объекте.
• Затем вы или ваши эксперты выполняете все замеры и осмотр помещения.
• А затем составляется акт проверки, в котором с согласием или не согласием расписывается представитель застройщика.

А как это происходит на практике?

В реальности, к сожалению, довольно часто – иначе. При этом по мере удаления от столицы реалии все жестче, а нарушения все беспринципнее и безнаказаннее. Вплоть до перехода на личности и уголовных правонарушений. В среднем, процесс организации проверки может происходить примерно так:

• Застройщик сам назначает строго оговоренное время, при этом ставя какие-то ему одному удобные временные рамки для процесса приема передачи
• Затем вы долго ожидаете какого-то «ответственного» человека, зачастую стоите «в очереди» или ждете поиска нужных ключей
• Как правило, документов, удостоверяющих представительство застройщика или хотя бы подтверждающих полномочия такого лица, вам предоставить почему-то не могут (и делается это именно для того, чтобы юридическая последовательность процесса была нарушена.

Попросту покупатель вводится в заблуждение), на прием направляется в лучшем случае представитель подрядной организации (не застройщика), а в худшем просто сопровождающий охранник, консьерж или представитель управляющей компании.
Уловка

Как же быть? Как заставить застройщика выполнить свои обязательства должным образом? Сделать это возможно. Для этого вам необходимо не просто прийти на приемку квартиры тогда, когда застройщик этого пожелает, а заручиться документальным подтверждением того, в какое время будет приемка, и того, что застройщик готов произвести передачу объекта долевого строительства в соответствии с Федеральным законодательством.

Таким документом для вас будет являться «Уведомление о готовности принять объект долевого строительства», бланк которого заполняется и заблаговременно передается уполномоченному лицу от застройщика.

Но и здесь есть своя тонкость, с которой мы готовы с вами поделиться.

В конце концов, не все компании идут на хитрости или подлог, существуют и добросовестные, честно выполняющие все свои обязательства.

Почему это можно делать?

Ну, хотя бы потому, что в этом случае вам, возможно, удастся произвести осмотр даже более детально, нежели когда застройщик будет знать, что вы будете «копаться до конца», а возможно даже и придираться.

Однако, здесь нужно понимать, что время идет. И в случае, если после сдачи дома прошло уже почти 2-а месяца, то возможно, что лучше не играть в рискованные игры, а сделать все с «запасом прочности»

Почему застройщик так «трепетно» относится к передаче квартиры?

• Во-первых, конечно, практически каждая квартира имеет при сдаче в эксплуатацию ряд нарушений, устранить которые бывает, зачастую довольно накладно.
• Во-вторых, компания-застройщик должна оградить себя от наплыва «специалистов», порой не имеющих ни должного образования, ни квалификации, которые «помогают» новоселам.

По сути, такие горе-принимальщики (ремонтники или юристы) могут оказать вам «медвежью услугу», поскольку не зная сути некоторых вопросов, вы получите на руки отчет, который любой эксперт в суде опровергнет, а вы можете оказаться и проигравшей стороной. При этом «помощники» свои гонорары уже получат, а проигравшая сторона в суде будет обязана выплатить все судебные расходы.

А застройщик больше призван строить дома, а не заниматься разбирательством по надуманным делам в судах. Вот и защищается всеми доступными способами.

Три ошибки в процедуре, которые допускают дольщики

Часть из ошибок мы описали выше, но, для понятности, давайте конкретизируем и еще раз подчеркнем три самые распространенные:

• Покупатель квартиры или дольщик не отслеживает время сдачи дома в эксплуатацию и получение уведомления о приглашении на прием передечу и упускает много времени, которое отпущено для проведения приема квартиры по закону
• При проведении приемки покупатель слепо следует указаниям застройщика, как касательно даты, времени, на которое назначена прием, так и «лимита» времени для осмотра и проверки качества своей новостройки
• Во время приема дольщик или покупатель общается и апеллирует к лицам, не имеющим фактически никакого отношения к застройщику (несмотря на то, что на словах они представляются таковыми). К лицам без документально подтвержденных полномочий

Это ошибки, допускаемые на первых шагах, то есть в процедурных вопросах еще до самой приемки. Ошибки же во время приемки и непосредственно после нее, мы рассмотрим позднее.

Чем может помочь экспертная поддержка

Если вы обратились к специалистам, которые оказывают платные услуги по приему передачи квартиры, то все вышеперечисленные пункты проверки качества новостройки (или почти все) они без проблем выполнят для вас и составят соответствующий документ со всеми необходимыми ссылками на СНиПы и другие нормативные акты.

Если же вы собираетесь заняться приемкой квартиры самостоятельно, при этом не совершить ошибок и добиться нужного вам результата, то полный пакет документов и бланков и бесплатный совет удаленного эксперта может существенно облегчить задачу.

Вы сможете развеять сомнения по любому вопросу, получить мнение компетентного специалиста с большим опытом работы по приему, консультацию касательно каждого из зафиксированного вами нарушения или отклонения, поддержку при документообороте и по юридическим вопросам. Это не только облегчает задачу проверки для вас, но и дает немалый задел уверенности в правильности своих действий. Поверьте, застройщик это сразу чувствует и начинает разговаривать совершенно по-другому.

Когда возможен предварительный осмотр помещения

Вообще, предварительный осмотр не должен быть возможен. На несданный в эксплуатацию объект доступ вам должен быть закрыт. Однако, на практике некоторые из застройщиков, в силу разных причин, могут допустить вас и на предварительный осмотр квартиры. Существуют так же «дни сдачи» — торжественные разрезания ленточки и подобные мероприятия.

Конечно, воспользоваться этим можно, и даже желательно, но здесь тоже есть предостережение для вас:

Уловка 3